Le bail à pourcentage constitue sans aucun doute le document dont la contrepartie est la plus complexe des baux commerciaux. En effet, les ajouts que l'on doit intégrer dans ce type de bail, soit principalement le loyer à pourcentage, ajoutent un degré de complexité puisqu'ils se rapportent essentiellement aux ventes du locataire.

Malgré les apparences, ce type de bail est à l'avantage des deux parties. D'un côté, le bail à pourcentage profite au locateur vu sa participation dans les ventes du locataire. D'un autre côté, le locateur a les intérêts du locataire à coeur vu cette même participation. Le locateur pourrait, par exemple, éviter de louer un local adjacent à un autre locataire ayant des activités similaires, et ce pour éviter de diluer les ventes du locataire.

Nous recommandons l'utilisation du présent document pour la location d'espaces dans le domaine de la vente au détail, le plus souvent à partir d'un centre commercial. Ce document constitue une forme standard de bail à pourcentage que le locateur pourra utiliser avec tous ses locataires de manière à harmoniser l'administration de ses immeubles et de ses relations avec ses locataires.

0.00 INTERPRÉTATION
0.01 Terminologie
0.01.01 Activités
0.01.02 Aires Communes
0.01.03 Améliorations Locatives
0.01.04 Bail
0.01.05 Biens
0.01.06 Charge
0.01.07 Différend
0.01.08 Édifice
0.01.09 Force Majeure
0.01.10 Frais d'Exploitation
0.01.11 Immeuble
0.01.12 Information Confidentielle
0.01.13 Lieux Loués
0.01.14 Loi
0.01.15 Loyer
0.01.16 Manquement
0.01.17 Matières Dangereuses
0.01.18 PARTIE
0.01.19 Part Proportionnelle
0.01.20 Personne
0.01.21 Perte
0.01.22 Réclamation
0.01.23 Représentants Légaux
0.01.24 Superficie Locative Totale
0.01.25 Taux Préférentiel
0.01.26 Taxes Foncières
0.01.27 Terrain
0.01.28 Ventes
0.02 Intégralité et primauté
0.03 Lois applicables
0.04 Non-conformité
0.04.01 Divisibilité
0.04.02 Disposition alternative
0.05 Généralités
0.05.01 Cumul
0.05.02 Non-renonciation
0.05.03 Dates et délais
a) De rigueur
b) Calcul
c) Reports
0.05.04 Références financières
0.05.05 Renvois
0.05.06 Genre et nombre
0.05.07 Titres
0.05.08 Connaissance
0.05.09 Approbation
0.05.10 Normes comptables
1.00 OBJET
1.01 Location
1.02 Entrée dans les lieux
1.03 Conditions
1.03.01 Requises par le BAILLEUR
1.03.02 Requises par le LOCATAIRE
1.03.03 Choix
2.00 CONTREPARTIE
2.01 Loyer de base
2.01.01 Mensuel
2.01.02 Renouvellement
2.02 Loyer additionnel
2.02.01 Part Proportionnelle
2.02.02 Taux d'occupation
a) Majoration
b) Limite
2.03 Loyer à pourcentage
2.04 Estimation
3.00 MODALITÉS DE PAIEMENT
3.01 Loyer de Base
3.01.01 Principe
3.01.02 Avance
3.02 Loyer Additionnel
3.02.01 Première année
3.02.02 Estimations futures
3.02.03 Années suivantes
3.03 Ajustement
3.03.01 Rapport
a) Remise annuelle
b) Paiement ou remboursement
3.03.02 Opposition
a) Avis d'opposition
b) Accès
c) Négociation
d) Vérificateur indépendant
3.04 Loyer à Pourcentage
3.04.01 Paiement
a) Paiement régulier
b) Paiement hors des périodes préétablies
3.04.02 Rapports sur les Ventes
3.04.03 Livres et registres
a) Comptabilité
b) Conservation
c) Enregistrement des Ventes
d) Défaut de remise
3.04.04 Opposition
a) Avis d'Opposition
b) Accès
c) Négociation
d) Vérificateur indépendant
3.05 Lieu de paiement
3.06 Intérêt
3.07 Compensation
3.07.01 Du LOCATAIRE
3.07.02 Du BAILLEUR
3.08 Déchéance du terme
4.00 SÛRETÉS
4.01 Hypothèque mobilière avec dépossession [OU sans dépossession]
4.02 Cautionnement personnel
4.03 Lettre de crédit
5.00 ATTESTATIONS RÉCIPROQUES
5.01 Statut
5.02 Capacité
5.03 Effet obligatoire
5.04 Résidence
5.05 Commission
5.06 Assurances
5.07 Prête-nom
5.08 Consentement éclairé
5.09 Divulgation
5.10 Procédures judiciaires
5.11 Réparation des Lieux Loués
6.00 ATTESTATIONS DU BAILLEUR
6.01 Droit de propriété
6.02 Qualité du titre
6.03 Droit de location
6.04 Construction
6.05 Permis
6.06 Activités en règle
6.07 Vices cachés
6.08 Loyer Additionnel
6.08.01 Estimation annuelle
6.08.02 Années précédentes
6.08.03 Augmentation
6.08.04 Contestation
6.09 État des Lieux Loués
6.10 Faillite
6.11 Taux d'occupation
6.12 Environnement
6.12.01 Lois environnementales
a) Activités conformes
b) Lieux d'exploitation conformes
6.12.02 Infraction
6.12.03 Matières dangereuses
7.00 ATTESTATIONS DU LOCATAIRE
7.01 État des Lieux Loués
8.00 OBLIGATIONS RÉCIPROQUES
8.01 Information Confidentielle
8.01.01 Engagement
8.01.02 Durée de l'engagement
8.01.03 Fin du Bail
a) Demande de retour
b) Destruction
8.01.04 Pénalité
8.02 Attestations
8.03 Indemnisation
8.03.01 Portée
8.03.02 Procédure
8.03.03 Réclamation d'un tiers
8.03.04 Durée des attestations
8.03.05 Franchise
8.03.06 Limitation
8.04 Divulgation de l'existence du Bail
8.04.01 Engagement
8.04.02 Annonce publique
8.04.03 Exception
8.04.04 Défaut
8.05 Rencontres périodiques
8.06 Exécution complète
8.07 Exonération de responsabilité
9.00 OBLIGATIONS DU BAILLEUR
9.01 Travaux requis
9.02 État des Lieux Loués
9.02.01 Remise
9.02.02 Entretien
9.03 État de l'Immeuble
9.03.01 Travaux
9.03.02 Nuisance
9.04 Éviction
9.05 Jouissance paisible
9.05.01 Atteinte du LOCATEUR
9.05.02 Atteinte d'un tiers
9.05.03 Défense
9.05.04 Indemnisation
9.05.05 Pénalité
9.06 Limite à la responsabilité
9.07 Sécurité
9.08 Créancier hypothécaire
9.09 Assurance
9.09.01 Police
9.09.02 Certificat
9.10 Services
9.11 Exclusivité
9.12 Vente de l'Immeuble
9.13 Renseignements personnels
10.00 OBLIGATIONS DU LOCATAIRE
10.01 Non-sollicitation du personnel
10.01.01 Portée de l'engagement
10.01.02 Sanction
a) Pénalité
b) Paiement
c) Mesures conservatoires
10.02 Non-sollicitation de la clientèle
10.02.01 Portée de l'engagement
10.02.02 Sanction
a) Pénalité
b) Paiement
c) Mesures conservatoires
10.03 Reconnaissance
10.04 Acceptation des Lieux Loués
10.04.01 Avis
10.04.02 Présomption
10.05 Coûts d'électricité
10.06 Activités
10.07 Assurances
10.07.01 Reconnaissance
10.07.02 Polices d'assurance
10.07.03 Conditions
10.07.04 Augmentation des risques
10.07.05 Matières Dangereuses
10.07.06 Copies des polices
a) Engagement
b) Manquement
10.08 Usage des Lieux Loués
10.09 Occupation continue
10.10 Présence continue
10.11 Heures normales
10.12 Taxes sur les biens
10.13 Chauffage, ventilation et climatisation
10.13.01 Entretien du système
10.13.02 Maintien de la température
10.14 Menues réparations d'entretien
10.15 Réparations majeures
10.16 Prévention des incendies
10.17 Environnement
10.18 Permis et autorisations
10.19 Respect des Lois
10.20 Modifications, additions et améliorations
10.20.01 Consentement préalable requis
10.20.02 Surveillance
10.20.03 Coûts engagés
10.20.04 Assurance
10.20.05 Enlèvement
10.21 Charges
10.22 Hypothèque Légale
10.23 Droit de visite
10.24 Non-responsabilité du BAILLEUR
10.24.01 Biens du LOCATAIRE
a) Limite
b) Entretien
10.24.02 Interruption de services
10.25 Détérioration
10.26 Abandon
10.27 Surcharges
10.27.01 Interdiction
10.27.02 Réparations
10.28 Remise des Lieux Loués
10.29 Exécution alternative
10.30 Certificat d'occupation
10.30.01 Obtention
10.30.02 Modifications
10.31 Frais de préparation du Bail
10.32 Garniture des Lieux Loués (si V2 à l'article 4.01 s'applique)
10.33 Renseignements personnels
10.33.01 Droit du BAILLEUR
10.33.02 Obtention
10.33.03 Communication
10.33.04 Limite
11.00 DISPOSITIONS PARTICULIÈRES
11.01 Cession
11.01.01 Consentement préalable
a) Définition
a) Défaut
11.01.02 Avis de Cession
a) Interdiction
b) Renseignements
c) Réponse
11.01.03 Motif sérieux
11.01.04 Non-responsabilité du BAILLEUR
11.01.05 Résiliation
11.01.06 Formalités
a) Paiement
b) Documentation
c) Signature
d) Non-libération
e) Clôture
11.01.07 Loyer
a) Encaissement
b) Remise
c) Paiement avancé
11.01.08 Faillite du Cessionnaire
11.02 Hypothèque et Cession
11.02.01 Vente ou financement
11.02.02 Assujettissement
11.02.03 Déclaration par le LOCATAIRE
11.02.04 Exécution des actes ou certificats
11.02.05 Cession par le BAILLEUR
11.03 Publication
11.03.01 Droit de publication
11.03.02 Engagement
11.04 Force Majeure
11.04.01 Atténuation de responsabilité
11.04.02 Prise de mesures adéquates
11.04.03 Droit de l'autre PARTIE
11.05 Relations entre les PARTIES
11.06 Recours
11.06.01 Choix
11.06.02 Aucune restriction
11.07 Contrat préconstitutif
12.00 DISPOSITIONS GÉNÉRALES
12.01 Avis
12.02 Résolution des Différends
12.02.01 Rencontre de négociations de bonne foi
a) Avis écrit
b) Rencontre
c) Procédures judiciaires
d) Mesures conservatoires
12.02.02 Médiation
a) Processus
b) Règlement
c) Arbitrage [OU Procédure judiciaire]
12.02.03 Procédure d'arbitrage (si V1 au paragraphe 12.02.02 c) s'applique)
a) Avis
b) Réponse
c) Nomination d'un troisième arbitre
d) Sous-contrats
e) Confidentialité
f) Audition
g) Décision
h) Frais
i) Dispositions supplétives
12.03 Élection de for
12.04 Exemplaires
12.05 Modification au Bail
12.06 Non-renonciation
12.07 Signature électronique
13.00 FIN DU BAIL
13.01 Arrivée du Terme
13.02 Résiliation avec justification
13.02.01 Sans préavis
13.02.02 Avec préavis
13.03 Destruction des Lieux Loués
13.03.01 Destruction partielle
a) Engagement
b) Réduction du Loyer de Base
c) Résiliation du Bail
13.03.02 Destruction substantielle
a) Engagement
b) Reconstruction
14.00 ENTRÉE EN VIGUEUR
15.00 DURÉE
15.01 Initiale
15.02 Renouvellement
15.02.01 Procédure
15.02.02 Fin du Bail
15.03 Reconduction tacite
16.00 PORTÉE

ANNEXE A – EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU BAILLEUR
ANNEXE B – EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU LOCATAIRE
ANNEXE 0.01.13 – DESCRIPTION DES LIEUX LOUÉS
ANNEXE 4.01 – HYPOTHÈQUE MOBILIÈRE AVEC [OU SANS] DÉPOSSESSION
ANNEXE 4.02 – CONTRAT DE CAUTIONNEMENT
ANNEXE 4.03 – LETTRE DE GARANTIE
ANNEXE 6.01 – RECHERCHE DE TITRES
ANNEXE 6.02 – CHARGES
ANNEXE 9.01 – TRAVAUX COMPLÉMENTAIRES À LA CHARGE DU BAILLEUR
ANNEXE 10.02.01 A – NON-SOLLICITATION - CLIENTÈLE
ANNEXE 10.02.01 B – NON-SOLLICITATION - PRODUITS ET SERVICES
ANNEXE 10.14 – ENTRETIEN
ANNEXE 11.02.03 – DÉCLARATION PAR LE LOCATAIRE
ANNEXE 11.03 – PUBLICATION