Il arrive parfois des situations où le propriétaire d’un immeuble souhaite en assurer le développement, sans pour autant vouloir le faire lui-même. Inversement, un développeur peut souhaiter mettre en valeur un site quelconque sans pour autant avoir les moyens de l’acquérir. Compte tenu des coûts généralement associés à un développement immobilier, il importe à celui qui le réalisera d’amortir son investissement et de le rentabiliser sur une assez longue période. Parmi les principaux scénarios à considérer pour une telle opération, il y a le bail emphytéotique, régi par le Code civil du Québec. Notre modèle de document vous propose le cadre juridique d’une telle opération.

L’emphytéose est un régime hybride de propriété dans le temps, impliquant une alternance de droits actifs et passifs.

Le bail emphytéotique est souvent utilisé pour permettre le développement des Terres de la Couronne fédérale ou provinciale qui doivent demeurer du domaine public et qui peuvent cependant s’accommoder d’un certain développement qui les met davantage en valeur (parcs, installations portuaires, etc.). Par extension, ce type de contrat peut également être mis en service dans une foule de situations analogues impliquant le domaine privé où figurent les mêmes impératifs économiques et juridiques.

Pour en apprendre davantage sur les aspects fondamentaux de l’emphytéose, nous vous référons au document E06005.

0.00 INTERPRÉTATION
0.01 Terminologie
0.01.01 Activités
0.01.02 Aires Communes
0.01.03 Améliorations
0.01.04 Assurances
0.01.05 Cas de Défaut
0.01.06 Changement de Contrôle
0.01.07 Charge
0.01.08 Charges Foncières
a) Désignation
b) Exception
c) Exigibilité et paiement
0.01.09 Contrat
0.01.10 Destruction Totale
0.01.11 Durée Complète
0.01.12 Durée Initiale
0.01.13 Emphytéose
0.01.14 Ensemble Immobilier
0.01.15 Filiale
0.01.16 Force Majeure
0.01.17 Frais d'Exploitation
a) Inclusions
i) Frais de réparation
ii) Frais de service
iii) Frais d'administration
b) Exclusions
0.01.18 Immeuble
0.01.19 Information Confidentielle
0.01.20 Loi
0.01.21 Loyer
0.01.22 Manquement
0.01.23 Matières Dangereuses
0.01.24 Meilleurs Efforts
0.01.25 NU-PROPRIÉTAIRE
0.01.26 Offre
0.01.27 PARTIE
0.01.28 Personne
0.01.29 Personne Liée
0.01.30 Propriété Intellectuelle
0.01.31 Représentants Légaux
0.01.32 Stipulations Essentielles
0.01.33 Superficie de l’Immeuble
0.01.34 Superficie Totale
0.01.35 Taux Préférentiel
0.02 Préséance
0.03 Assujettissement et subordination
0.04 Juridiction
0.04.01 Assujettissement
0.04.02 Non-conformité
a) Divisibilité
b) Disposition alternative
0.05 Généralités
0.05.01 Cumul
0.05.02 Dates et délais
a) De rigueur
b) Calcul
c) Reports
0.05.03 Références financières
0.05.04 Renvois
0.05.05 Genre et nombre
0.05.06 Titres
0.05.07 Présomptions
0.05.08 Connaissance
0.05.09 Acceptation
0.05.10 Normes comptables
1.00 CONSTITUTION DE L'EMPHYTÉOSE
2.00 CONTREPARTIE
2.01 Améliorations
2.02 Loyer de Base
2.03 Loyer Additionnel
2.04 Loyer à Pourcentage
2.05 Renouvellement
3.00 MODALITÉS DE PAIEMENT
3.01 Loyer de Base
3.01.01 Dépôt
3.01.02 Mensualités
3.02 Loyer Additionnel
3.02.01 Estimation
3.02.02 Paiement additionnel ou remboursement
3.02.03 Certificat
3.03 Loyer à Pourcentage
3.03.01 Relevé mensuel des revenus bruts
a) Remise
b) Excédent dû au NU-PROPRIÉTAIRE
c) Calcul
3.03.02 Relevé annuel des revenus bruts
a) Remise
b) Excédent dû au NU-PROPRIÉTAIRE
c) Remboursement dû à l’EMPHYTÉOTE
3.03.03 Livres et registres
a) Détermination du Loyer à Pourcentage
b) Garde des registres
c) Enregistrement des recettes
3.03.04 Droit d'examen et de vérification
a) Étendue
b) Modalités
c) Livres et registres non appropriés
d) Défaut de l’EMPHYTÉOTE
e) Indemnisation
3.03.05 Défaut de remise des relevés
3.04 Arrérages
3.05 Lieu de paiement
3.06 Imputation
3.07 Renonciation à la compensation
3.08 Chèques postdatés
3.09 Débours
4.00 SÛRETÉS
4.01 Cautionnement
4.01.01 Engagement
4.01.02 Solidarité
4.01.03 Renonciation
4.01.04 Présomption
4.01.05 Portée
4.01.06 Juridiction
4.02 Hypothèque mobilière sans dépossession
4.03 Lettre de garantie irrévocable
5.00 ATTESTATIONS RÉCIPROQUES
5.01 Statut
5.02 Capacité
5.03 Effet obligatoire
5.04 Résidence
5.05 Commission
5.06 Assurances
5.07 Prête-nom
5.08 Stipulations Essentielles
5.09 Divulgation
5.10 Procédures judiciaires
5.11 Déclaration d’intention
5.12 Autres promesses ou déclarations
6.00 ATTESTATIONS DU NU-PROPRIÉTAIRE
6.01 Statut
6.02 Capacité
6.03 Effet obligatoire
6.04 Résidence
6.05 Commission
6.06 Assurances
6.07 Prête-nom
6.08 Stipulations Essentielles
6.09 Divulgation
6.10 Procédures judiciaires
6.11 Connaissance
6.12 Livraison
6.13 Environnement
7.00 ATTESTATIONS DE L’EMPHYTÉOTE
7.01 Statut
7.02 Capacité
7.03 Effet obligatoire
7.04 Résidence
7.05 Commission
7.06 Assurances
7.07 Prête-nom
7.08 Stipulations Essentielles
7.09 Divulgation
7.10 Procédures judiciaires
7.11 État de l’Immeuble
8.00 OBLIGATIONS RÉCIPROQUES
8.01 Information Confidentielle
8.01.01 Engagement
8.01.02 Fin du Contrat
8.02 Indemnisation
8.02.01 « Perte »
8.02.02 Portée
8.02.03 Procédure
8.02.04 Franchise
8.02.05 Limitation
8.03 Divulgation
9.00 OBLIGATIONS DU NU-PROPRIÉTAIRE
9.01 Jouissance paisible
9.02 Services
9.03 Travaux préliminaires
9.04 État des Frais d'Exploitation
10.00 OBLIGATIONS DE L'EMPHYTÉOTE
10.01 Améliorations
10.01.01 Engagement
10.01.02 Approbation préalable
10.01.03 Conformité
10.01.04 Surveillance
10.01.05 Assurance
10.01.06 Exécution des impenses
10.01.07 Échéancier
10.01.08 Destruction partielle
a) Remise en état
b) Évaluation
c) Arbitrage
10.01.09 Surveillance des travaux
10.01.10 Fin de l'Emphytéose
10.02 Assurances
10.02.01 Dommages à la propriété et responsabilité civile
a) Étendue
b) Modalités
c) Prime
10.02.02 Sommes en dépôt
10.02.03 Destruction Totale
10.02.04 Modalités
a) Reconstruction
b) Autorisation du paiement
c) Fonds insuffisants
d) État sur la progression des travaux
e) Nouvelles polices d’assurance
10.02.05 Polices d'assurance
a) Compagnie dûment autorisée
b) Approbation du NU-PROPRIÉTAIRE
c) Avis de changement ou d’annulation
d) Défaut
10.02.06 Augmentation des risques
a) Substance inflammable ou explosif
b) Primes supplémentaires
10.02.07 Copies des polices
10.03 Taxes
10.03.01 Responsabilité
a) Étendue
b) Subrogation
10.03.02 Preuve de paiement
10.03.03 Contestation
a) Modalités
b) Conditions
c) Prévention
d) Montant excédent
10.03.04 Ajustements
10.03.05 Charges Foncières imputables aux Améliorations
a) Étendue de l’obligation
b) Détermination
c) Information
d) Paiement
e) Déduction
10.04 Droit de visite
10.04.01 Devoir de l’EMPHYTÉOTE
10.04.02 Examen par le NU-PROPRIÉTAIRE
10.05 Chauffage
10.05.01 Entretien du système
10.05.02 Maintien de la température
10.06 Entretien
10.06.01 Étendue de l’obligation
10.06.02 Avis écrit
10.07 Nettoyage et propreté
10.08 Prévention des incendies
10.09 Usage de l’Immeuble
10.09.01 Destination
10.09.02 Restrictions
10.09.03 Type d'activité permise
10.10 Respect des Lois
10.11 Cession ou location
10.11.01 Consentement préalable
10.11.02 Renonciation
10.11.03 Novation
10.11.04 Frais
10.11.05 Réserve
10.11.06 Conditions du consentement
10.11.07 Options du NU-PROPRIÉTAIRE
10.12 Annonces
10.13 Changement de Contrôle
10.13.01 Avis
10.13.02 Transfert ou disposition de valeurs mobilières
10.14 Vente d’entreprise
10.15 Modifications supplémentaires
10.15.01 Remise en état
10.15.02 Indemnité
10.16 Hypothèques légales et toutes Charges
10.16.01 Interdiction
10.16.02 Paiement des constructions, ouvrages et plantations
10.16.03 Action ou omission
10.17 Interdiction
10.17.01 Toit
10.17.02 Travaux extérieurs
10.17.03 Responsabilité
10.18 Frais de préparation du Contrat
10.18.01 Étendue
10.18.02 Aucune révision ou négociation
10.18.03 Négociation par un conseiller juridique
10.19 Non-responsabilité du NU-PROPRIÉTAIRE
10.19.01 Libération
10.19.02 Vérification ou urgence
10.20 Réparations majeures
10.21 Détériorations et excavation
10.21.01 Notification
10.21.02 Travaux adjacents à l’Immeuble
10.22 Abandon de l’Immeuble
10.23 Surcharges
10.24 Murs
10.25 Remise de l’Immeuble
10.25.01 Remise
10.25.02 Enlèvement des biens
10.26 Règles de régie interne
10.26.01 Droit du NU-PORPRIÉTAIRE
10.26.02 Engagement de l’EMPHYTÉOTE
10.26.03 Durée des règles de régie interne
10.27 Recours en injonction
10.28 Clause pénale
10.29 Preuve d'accomplissement
10.30 Exécution par le NU-PROPRIÉTAIRE
10.30.01 Défaut de l’EMPHYTÉOTE
10.30.02 Paiement par le NU-PROPRIÉTAIRE
10.30.03 Remboursement
10.31 Équipement et accessoires commerciaux de l'EMPHYTÉOTE
10.32 Installation et utilisation des enseignes
10.32.01 Consentement
10.32.02 Installation et entretien
10.32.03 Propriété
10.33 Marchandise placée dans l’Ensemble Immobilier
10.34 Aires Communes
10.35 Parcs de stationnement
10.35.01 Interdiction
10.35.02 Enlèvement
10.35.03 Modification
10.35.04 Réduction
10.35.05 Location
10.35.06 Taux ou frais
10.36 Garniture de l’Immeuble
11.00 DISPOSITIONS PARTICULIÈRES
11.01 Force Majeure
11.01.01 Exonération de responsabilité
11.01.02 Prise de mesures adéquates
11.01.03 Droit de l’autre PARTIE
11.02 Relations entre les PARTIES
11.02.01 Entrepreneurs indépendants
11.02.02 Contrôle
11.02.03 Aucune autorité
11.03 Exécution complète
11.04 Recours
11.04.01 Choix
11.04.02 Aucune restriction
11.05 Prescription
11.06 Contrat préconstitutif
11.07 Hypothèque et transfert par le NU-PROPRIÉTAIRE
11.07.01 Vente ou financement
11.07.02 Déclaration par l’EMPHYTÉOTE
11.07.03 Publication en priorité de droit à la demande du NU-PROPRIÉTAIRE
11.07.04 Exécution des actes ou certificats
11.07.05 Cession par le NU-PROPRIÉTAIRE
11.08 Publication
11.08.01 Copie
11.08.02 Radiation
11.08.03 Défaut
12.00 DISPOSITIONS GÉNÉRALES
12.01 Avis
12.02 Résolution des différends
12.02.01 Négociations de bonne foi
12.02.02 Médiation
12.02.03 Arbitrage
a) Avis
b) Réponse
c) Nomination d’un troisième arbitre
d) Sous-contrats
e) Confidentialité
f) Audition
g) Décision
h) Frais
i) Dispositions supplétives
12.03 Élection
12.04 Exemplaires
12.05 Modification
12.06 Non-renonciation
12.07 Transmission électronique
13.00 FIN DU CONTRAT
13.01 Sans préavis
13.02 Avec préavis
13.02.01 Sur avis de trente jours
13.03 Expropriation
13.03.01 Totale
13.03.02 Partielle
a) Réparations ou modifications
b) Montant
c) Fin du Contrat
13.03.03 Indemnité
13.03.04 Paiement du Loyer
13.04 Dommages ou destruction partielle de l’Immeuble
13.04.01 Réparation
13.04.02 Diminution du Loyer
13.04.03 Conditions
13.04.04 Évacuation de l’Immeuble
13.04.05 Vigueur du Contrat
13.04.06 Remise en état
13.04.07 Fiducie
13.04.08 Limitation
14.00 ENTRÉE EN VIGUEUR
15.00 DURÉE
15.01 Initiale
15.02 Occupation anticipée
15.03 Renouvelée
15.03.01 Premier renouvellement
15.03.02 Renouvellements subséquents
15.04 Prolongée
15.05 Retard d'occupation
15.06 Non-reconduction
16.00 PORTÉE


ANNEXE A – EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU NU-PROPRIÉTAIRE
ANNEXE B – EXTRAIT DE RÉSOLUTION DE L'EMPHYTÉOTE
ANNEXE 0.01.03 – AMÉLIORATIONS
ANNEXE 0.01.18 – IMMEUBLE
ANNEXE 4.01 – INTERVENTION DE LA CAUTION
ANNEXE 4.01.01 – INTERVENTION DE LA CAUTION
ANNEXE 4.02 – HYPOTHÈQUE MOBILIÈRE SANS DÉPOSSESSION
ANNEXE 4.03 – LETTRE DE GARANTIE IRRÉVOCABLE
ANNEXE 9.03 – TRAVAUX PRÉLIMINAIRES À LA CHARGE DU NU-PROPRIÉTAIRE
ANNEXE 10.26.03 – RÈGLES DE RÉGIE INTERNE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER / L’IMMEUBLE
ANNEXE 11.07.02 – DÉCLARATION PAR L’EMPHYTÉOTE
ANNEXE 11.08.01 A – RÉQUISITION D'INSCRIPTION PAR SOMMAIRE
ANNEXE 11.08.01 B – DÉCLARATION D'ATTESTATION